Ce que la réforme des locataires signifie pour les propriétaires résidentiels ruraux


La réglementation dans le secteur locatif privé en Angleterre pourrait être la plus stricte jamais enregistrée en seulement 18 mois si les propositions du gouvernement devenaient loi.

Le projet de loi sur les locataires (réforme), présenté au parlement par le gouvernement le 17 mai 2023 et décrit par les agents fonciers ruraux comme le plus grand bouleversement du secteur locatif privé depuis des décennies, supprimera une grande partie de la liberté dont disposent les propriétaires et les locataires pour négocier le termes d’un bail.

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Le projet de loi vise à abolir l’article 21 des expulsions sans faute.

Cependant, les agriculteurs qui ont un marché libre louant sur le marché privé et qui ont besoin de cette propriété pour un travailleur agricole pourraient la reprendre moyennant un préavis de deux mois.

Bien que la législation envisagée n’en soit qu’à ses balbutiements et puisse faire l’objet d’amendements avant son adoption, les propriétaires craignent qu’elle ne déplace la dynamique de pouvoir vers les locataires.

Jess Waddington de l’équipe de conseil rural de Knight Frank reconnaît que cela pourrait créer des difficultés pour les propriétaires en ajoutant une autre couche de législation et de réglementation, mais pense qu’il y a aussi des points positifs.

Elle décrypte certains des points clés et examine ce qu’ils pourraient signifier pour les propriétaires ruraux.

1. Abolition des baux à court terme assurés et des expulsions en vertu de l’article 21

Le projet de loi abolit l’article 21 de la loi de 1988 sur le logement qui permet aux propriétaires de récupérer la propriété sur une soi-disant base sans faute.

Cela va de pair avec la fin des locations courtes garanties (AST).

À l’avenir, il y aura un système unifié dans lequel la plupart des locataires résidentiels seront des locataires assurés, donnant à un locataire une forme de location plus sûre car elle ne peut être résiliée que par le locataire choisissant de partir ou par le propriétaire signifiant un préavis sur un statut légal spécifique. sol.

“Nous verrons une évolution vers une structure de location plus simple où toutes les locations assurées sont des locations périodiques mensuelles sans durée initiale fixe”, explique Jess.

Elle décrit l’interdiction de l’article 21 comme une gêne pour les propriétaires, mais a ajouté: “Ce n’est pas aussi dramatique qu’il y paraît à première vue, car de nombreuses dispositions du projet de loi sont déjà couvertes par la loi sur le logement et s’appliquent dès maintenant.”

Jess dit que les propriétaires ne devraient pas paniquer à propos de la fin de l’article 21.

«Pensez calmement et rationnellement», dit-elle. « Beaucoup de propriétaires ruraux avec lesquels nous travaillons sont des propriétaires qui veulent que les locataires restent à long terme, fassent de leur maison leur chez-soi et fassent partie de la communauté. C’est quelque chose que nous voyons beaucoup plus dans les zones rurales.

2. Nouveaux motifs de possession

Théoriquement, le projet de loi permet aux propriétaires de récupérer plus facilement la propriété dans certaines situations.

Pour les agriculteurs, cela signifie qu’ils pourront reprendre possession du logement s’ils en ont besoin pour loger un ouvrier agricole.

“Les propriétaires qui ont une location privée sur le marché libre peuvent la reprendre pour loger un travailleur agricole moyennant un préavis de deux mois”, conseille Jess.

Aucun détail n’a encore été donné sur les preuves à fournir pour justifier ce besoin, mais il s’agit probablement d’une offre d’emploi, d’un contrat de travail ou peut-être d’un plan d’affaires.

Si un agriculteur doit vivre lui-même dans la propriété, il peut également signifier un préavis et il en va de même si cette occupation est requise par des membres de la famille proche, bien qu’aucune définition de «proche» n’ait encore été publiée.

Les arriérés de loyer graves et répétés sont introduits comme nouveau motif obligatoire de possession.

Il s’agit du cas où, sur une période de trois ans, au moins deux mois de loyer ont été impayés pendant au moins un jour à trois reprises distinctes, à condition que le loyer soit payable mensuellement.

Jess dit que cela mettrait fin aux frustrations des propriétaires qui utilisent la législation existante de l’article 8 pour prendre possession des arriérés de loyer.

«Cela rompt le cycle d’expansion et de récession lorsque nous voyons des locataires qui doivent payer un loyer la veille d’une date d’audience, leur permettant de rester dans la propriété, mais pas avant que le propriétaire n’ait engagé des frais et des inquiétudes pour faire face à ce processus. ”

Selon le régime actuel, si un locataire qui a reçu un avis ne quitte pas la propriété à l’expiration de l’avis pertinent, le propriétaire devrait demander à un tribunal d’obtenir une ordonnance de mise en possession.

3. Maintien des occupations agricoles assurées

La législation vise à conserver les occupations agricoles assurées (AAO) et à reproduire l’opt-out existant afin que les propriétaires agricoles puissent émettre de nouveaux baux périodiques au lieu des AAO.

Cependant, cela repose sur le propriétaire informant le locataire dès le départ.

4. Locataires fermiers et propriétaire supérieur

Il existe un avis spécifique autorisant la possession par un locataire agricole avec une location en vertu de la loi de 1986 sur les exploitations agricoles ou de la loi de 1995 sur la location agricole.

Cela permettrait au locataire de la ferme de signifier un avis sur une location résidentielle – par exemple, à l’occupant d’un chalet de ferme sur une exploitation agricole, pour permettre au locataire de la ferme en tant que propriétaire de ce locataire résidentiel de donner la possession vacante au propriétaire “supérieur” , qui est le propriétaire du bail agricole global.

“Sans cela, les locataires agricoles qui sous-louent une propriété résidentielle sur l’exploitation avec l’autorisation du propriétaire pourraient se trouver dans une situation où ils ne pourraient pas livrer la propriété vacante à la résiliation de la location agricole”, souligne Jess.

5. Révisions des loyers

Le droit d’inclure des clauses de révision des loyers sera supprimé et un régime légal appliqué où le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an et avec un préavis de deux mois au lieu d’un mois actuellement.

L’avis devra être donné en utilisant la procédure d’avis de l’article 13.

La législation accorde aux locataires le droit de faire appel des loyers excessivement supérieurs au marché devant un tribunal, il sera donc important que les propriétaires aient une bonne compréhension du loyer du marché en vigueur pour leur propriété, s’ils doivent défendre une contestation de leur locataire à un augmentation proposée.

Les sites d’annonces de propriétés locatives sont un bon guide pour déterminer où se situe une propriété sur le marché locatif.

6. Le portail immobilier nécessitera l’enregistrement du propriétaire

Un nouveau portail en ligne sera créé pour le secteur locatif privé. Tous les propriétaires résidentiels devront s’y inscrire.

Par défaut, il est susceptible de créer un registre national des locations, mais son intention est d’aider les propriétaires à comprendre leurs obligations légales et à démontrer leur conformité.

Il est probable que des frais d’inscription s’appliqueront et, si un propriétaire loue une propriété sans s’inscrire sur le portail, il pourrait être condamné à une amende.

7. Animaux de compagnie

Les locataires auront le droit d’avoir un animal de compagnie sur la propriété et le propriétaire ne pourra pas le refuser sans raison.

Les motifs de refus pourraient inclure le logement jugé inadapté.

Comme de nombreux locataires ruraux ont déjà des animaux de compagnie vivant dans leur propriété avec le consentement de leur propriétaire, Jess dit que ce nouveau terme n’aura probablement pas un grand effet sur les personnes qui louent des propriétés à la campagne.

Nouvelle réforme en cours – Decent Homes Standard

Les changements à la législation pour le secteur locatif privé ne s’arrêteront pas avec ce projet de loi.

Le gouvernement s’est également engagé à introduire le Decent Homes Standard, ce qui signifie que les logements loués doivent être d’une certaine qualité.

Jess Waddington de Knight Frank conseille aux propriétaires ruraux d’éviter de réagir de manière précipitée à la série de nouvelles réglementations en vendant leur portefeuille de logements locatifs.

Elle conseille aux propriétaires d’attendre de voir comment le projet de loi se traduira dans la loi avant d’examiner comment cela les affectera individuellement.

La mise en œuvre réussie du projet de loi sur les locataires (réforme) dépendrait d’un système judiciaire transparent, rapide et amélioré afin que les motifs de reprise de possession modifiés puissent être réalisés par les propriétaires, ajoute-t-elle.

Mise à jour du Pays de Galles – législation récente

Une nouvelle législation régissant le logement des travailleurs agricoles est déjà en vigueur au Pays de Galles.

Le Renting Homes (Wales) Act 2016, qui s’applique à tous les logements loués au Pays de Galles, a été mis en œuvre le 1er décembre 2022.

Il n’est plus possible de créer de nouvelles occupations agricoles assurées au Pays de Galles.

Les agriculteurs qui hébergent leurs travailleurs n’ont plus besoin de considérer l’angle « travailleur agricole » lorsqu’ils concluent de nouveaux arrangements.

Cela signifie que la protection historique dont jouissaient les travailleurs agricoles n’existe plus au Pays de Galles.

Dans de nombreux cas, ils seront désormais classés comme occupants « de service », ce qui signifie qu’ils ont moins de sécurité d’occupation que les titulaires de contrat standard en vertu de la nouvelle législation.

Écosse – mesures en place jusqu’en septembre 2023

En Écosse, la législation introduite par le gouvernement en juin 2022 supprime les motifs obligatoires pour expulser un locataire et récupérer les biens vacants, tels que le non-paiement du loyer.

Ces motifs sont depuis devenus discrétionnaires et un tribunal n’a pas à expulser automatiquement un locataire même s’il ne respecte pas les conditions énoncées dans son contrat.

Un gel des loyers a été instauré en même temps que l’interdiction de reprise de possession.

La législation est en place jusqu’au 30 septembre 2023, mais des organisations, dont Scottish Land & Estates, représentant les propriétaires fonciers, craignent que le gouvernement ne prolonge les mesures au-delà.



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