Comment fonctionnent les accords de dépassement dans les ventes de terres agricoles
Les accords de dépassement sont utilisés plus fréquemment dans les ventes de terrains à travers le Royaume-Uni, car les vendeurs cherchent à obtenir un pourcentage de toute augmentation future de la valeur.
Un accord de dépassement est une condition attachée au contrat de vente qui donne au vendeur un pourcentage de toute augmentation de valeur si le site obtient un permis de construire pour un développement non agricole à une date ultérieure.
Cela peut également être appelé un accord de récupération ou d’uplift.
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Types de dépassement
- Un dépassement d’urbanisme s’applique lorsque la valeur du terrain augmente soit par l’octroi d’un permis d’urbanisme, soit par l’octroi d’un meilleur permis d’urbanisme que celui qui existait au point de vente.
- Les excédents de chiffre d’affaires sont les cas où une propriété est vendue à un prix supérieur au prix d’achat dans un certain délai à compter de la conclusion d’une vente. Par exemple, si un acheteur paie 3 millions de livres sterling pour une propriété, puis la revend dans les cinq ans pour 4 millions de livres sterling, un dépassement de chiffre d’affaires peut être utilisé pour que le propriétaire foncier d’origine réclame une part de cette valeur accrue.
- Un excédent de vente de terrain est le cas où, dans un scénario de développement résidentiel, un promoteur parvient à obtenir plus qu’un certain niveau de revenu de référence d’un terrain, et le propriétaire foncier en partage. Ceci est souvent utilisé pour capturer un marché en hausse.
Source : Claire Waring, Wright Hassall
La forte demande de logements devrait conduire à l’aménagement de nouveaux terrains, le gouvernement ayant précédemment fixé un objectif de 300 000 nouveaux logements par an.
Il y a aussi une pression énorme pour les terres pour le développement d’entrepôts commerciaux.
Les dépassements sont particulièrement fréquents dans les ventes de terrains dans les zones à forte densité de population ou en périphérie d’une zone urbaine existante.
En raison de la nature complexe de ces accords, ils peuvent affecter le temps nécessaire à la réalisation des transactions.
Les bons conseils juridiques sont également essentiels pour que les vendeurs s’assurent que toutes les clauses de dépassement sont étanches et exécutoires.
Les dépassements ont tendance à être un accord juridique distinct qui peut être coûteux à mettre en œuvre.
Pour préparer et négocier un acte de dépassement, les frais juridiques peuvent aller de 1 500 £ (plus TVA) pour des dépassements très simples à 5 000 £ (plus TVA) pour des arrangements plus complexes.
Will Whittaker, directeur de l’équipe des domaines nationaux et de l’agence agricole chez Strutt & Parker, affirme que jusqu’à 50 % des ventes agricoles comprennent actuellement des excédents, mais cela dépend souvent de la nature de la ferme ou de la terre et de son emplacement.
« Les dépassements sont devenus de plus en plus fréquents, principalement à la suite d’un changement de politique d’urbanisme.
Avec un tel besoin de logements dans ce pays, nous voyons des lotissements apparaître tout autour de nos villes, maisons et villages », déclare M. Whittaker.
Cependant, les excédents peuvent être rebutants pour un acheteur car il s’agit d’une restriction sur la propriété et le titre.
Cependant, les acheteurs se familiarisent avec eux, en particulier ceux qui achètent des terres avec l’argent de roulement des ventes précédentes, dit-il.
« Cela se résume souvent aux conditions de dépassement – si un vendeur est assez agressif avec les conditions, cela peut être assez rebutant. »
Manor Farm de 672 acres, Shropham, Norfolk est sur le marché avec Strutt & Parker guidé à 10 millions de livres sterling. Une partie de la ferme qui jouxte le bord du village est soumise à un dépassement © Strutt & Parker
Négocier
M. Whittaker dit que les dépassements peuvent être négociés à partir de contrats et que les conditions et le pourcentage d’un dépassement varieront en fonction de l’offre faite.
« Assez souvent, les dépassements valent 30% de toute augmentation de valeur à des fins non agricoles et sont généralement en place pendant environ 30 ans », a-t-il déclaré. Cependant, certaines clauses s’appliquent bien plus longtemps que cela.
« Certains acheteurs sont prêts à payer un prix plus élevé maintenant afin de supprimer complètement l’excédent du titre et très souvent les clients en sont satisfaits, car ils préfèrent une augmentation de la valeur maintenant, plutôt que d’attendre quelque chose qui peut ou non se produire. à l’avenir. »
Claire Waring, associée du cabinet d’avocats Wright Hassall, basé dans le Warwickshire, affirme que la valeur en pourcentage des excédents est toujours soumise à des négociations commerciales et dépend dans une certaine mesure du prix d’achat global à l’achèvement.
«En termes de durée, un dépassement de planification durerait plus longtemps que les autres formats, car les ventes de parcelles se terminent généralement après la vente de la dernière parcelle et le dépassement de rotation est s’ils font un retour rapide et retournent le terrain peu de temps après. l’achèvement », déclare Mme Waring.
Déclencher un paiement
Le moment où un paiement est déclenché dépendra du type de dépassement en place. Pour un dépassement de chiffre d’affaires, le paiement sera déclenché lorsqu’un contrat est échangé ou terminé dans un certain délai.
En cas de dépassement de la planification, les promoteurs voudront attendre que le permis de construire ne puisse pas être contesté par un contrôle judiciaire avant qu’un paiement ne soit déclenché, afin qu’ils sachent que la planification est sûre, selon Mme Waring.
Elle dit : « De la part du propriétaire [seller’s] point de vue, vous devez faire attention à ce que si le permis de construire est accordé dans le délai de dépassement, même s’il est mis en œuvre après l’expiration du délai de dépassement, il déclenche toujours le dépassement.
Les paiements sont généralement déclenchés pour les excédents de vente de parcelles lorsque la dernière maison d’un développement est vendue. Cependant, cela peut entraîner des problèmes si le promoteur ne vend pas toutes les maisons.
« Dans cette circonstance, un calcul devrait être fait sur la valeur marchande du site à une date déterminée, afin que le dépassement soit déclenché.
« Vous avez essentiellement une longue date d’arrêt insérée, de sorte que si les parcelles finales ne sont pas vendues à cette longue date d’arrêt, alors vous avez une évaluation de marché et mettez une hypothèse d’évaluation de marché là-dedans et faites un calcul complet de ce à quoi le propriétaire foncier a droit à titre de paiement supplémentaire », explique Mme Waring.
Conseils
Les accords de dépassement sont par nature complexes et détaillés et c’est pourquoi un avocat qui les connaît est nécessaire, explique Mme Waring.
Il existe toute une série de jurisprudence et de litiges sur les dépassements qui montrent à quel point cela peut être miné.
« Vous devez bien rédiger – le diable est dans les détails.
«En plus de cela, afin de rendre les provisions d’excédents étanches pour l’avenir, vous devez considérer comment elles vont être sécurisées. Vous pouvez avoir un accord de dépassement magnifiquement rédigé qui coche toutes les cases mais n’est en fait protégé d’aucune façon, ce qui peut être pratiquement sans valeur.
Imposition
L’impôt sur les gains en capital (CGT) sera généralement dû après la vente initiale du terrain, en dehors de tout éventuel paiement de dépassement.
Cependant, si un paiement est reçu ultérieurement à la suite de l’application d’une clause de dépassement, il sera généralement soumis à l’impôt sur le revenu, qui est généralement prélevé à un taux plus élevé que la CGT.
Ceci est mentionné à l’article 756 de la loi de 2007 sur l’impôt sur le revenu, qui concerne les revenus considérés comme provenant de gains provenant de certaines cessions de terrains.
Dan Heal, conseiller du cabinet comptable Old Mill, a déclaré : « HMRC visera à imposer les excédents en tant que revenu comme position par défaut, et comment atténuer cela et gérer cela dépend des cas individuels.
« L’excédent est un domaine fiscal très technique, et il nécessite une planification très minutieuse pour s’assurer que le paiement de l’excédent peut être imposé en tant que capital à la place, il mérite donc vraiment des conseils spéciaux. »
