Marché des terres agricoles – offre, demande, influences et valeurs


La superficie des terres agricoles commercialisées publiquement à travers la Grande-Bretagne a augmenté au cours du premier semestre de cette année pour atteindre 85 606 acres, selon les recherches de Savills.

C’est 16 % de plus qu’à la même période l’an dernier et un niveau similaire à celui observé pour la dernière fois en 2018 et à la moyenne sur 10 ans.

Cependant, il existe des variations régionales importantes, l’Est connaissant une baisse de 22 % de la surface lancée, le Nord une baisse de 4 % et le Sud-Est une baisse de 13 %.

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Malgré cela, les régions de l’Est et du Nord étaient toutes deux au-dessus de leurs moyennes décennales.

Les chiffres de 2022 pour l’Est ont été faussés par les lancements du Coldham Estate dans le Cambridgeshire et du Goole Estate dans le South Yorkshire.

Ceux-ci offraient 8 000 acres au total et ont été achetés en 2014 par le Wellcome Trust à l’entreprise Farmcare de la coopérative.

D’autres fermes plus petites et des parcelles de 50 à 120 acres arrivent sur le marché, dit Savills, peut-être en raison de taux d’intérêt plus élevés.

Pour l’anecdote, il y a aussi plus de fermes mises sur le marché à la suite de départs à la retraite.

Superficies lancées (janvier-juin 2023)

  • Écosse 14 400 acres commercialisés, 21 % de plus qu’à la même période en 2022 mais 18 % de moins que la moyenne décennale.
  • Pays de Galles 8 350 acres commercialisés, 33 % de plus qu’à la même période en 2022 et 45 % de plus que la moyenne décennale.
  • Angleterre 62 606 acres commercialisés, une hausse de 13 % par rapport à 2022 et 1 % de plus que la moyenne décennale.

Source : Savills

Valeurs

Les valeurs de tous les types de terres agricoles britanniques au cours de l’année de juin 2022 à juin 2023 ont augmenté en moyenne de 10 %, explique Savills.

La plus forte augmentation étant de 13,5 % pour les terres à bétail pauvres, qui s’élèvent désormais en moyenne à plus de 8 100 £/acre.

Les terres d’élevage de niveau 3 au Pays de Galles ont connu la plus forte augmentation, à 19,2 %, suivies des pâturages de mauvaise qualité en Angleterre, à 15,6 %, ce qui suggère que la demande de solutions basées sur la nature continue d’être un moteur du marché pour ces types de terres.

Les valeurs moyennes des terres arables de premier ordre ont dépassé leur sommet précédent de 2015, avec l’Angleterre à 10 290 £/acre, l’Écosse à 9 885 £/acre et le Pays de Galles à 8 000 £/acre.

Alex Lawson, responsable de l’agence rurale de Savills, explique que les fonds de roulement qui doivent être investis dans un délai précis sont souvent en concurrence pour les fermes commerciales bien équipées à travers la Grande-Bretagne.

« Cette demande a soutenu les valeurs, et il y a eu des cas où les prix payés sont nettement supérieurs aux moyennes actuelles de notre enquête sur la valeur des terres agricoles », dit-il.

Cependant, les fermes et les domaines dont une part importante de la valeur est représentée par l’élément résidentiel sont dans certains cas plus touchés par la hausse des taux d’intérêt, dit-il.

“Il est désormais essentiel que les nouveaux lancements aient la bonne stratégie marketing, y compris éventuellement un lotissement flexible, ainsi que des prix indicatifs réalistes.

«Cela dit, les meilleures propriétés rurales de leur catégorie dans les emplacements populaires – qu’ils soient résidentiels ou principalement agricoles – sont toujours très recherchées et des accords ont été conclus quelques semaines après le lancement à des prix supérieurs au prix indicatif.

“L’un des plus grands défis auxquels nous sommes confrontés est le temps qu’il faut maintenant pour conclure une vente jusqu’à son achèvement.”

Valeurs avril-juin 2023 – Angleterre

Le dernier indice des terres agricoles anglaises de Knight Frank a des valeurs en hausse de 1 % d’avril à juin 2023 et de 8 % d’une année sur l’autre pour donner une moyenne de 8 845 £/acre.

L’indice prend en compte les transactions réelles, les valorisations du marché et d’autres informations fournies par les agents de l’entreprise.

« La valeur des terres agricoles continue d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent qu’au cours des deux dernières années.

“Le ralentissement est dû à une augmentation du volume de terres mises en vente, combinée à la hausse du coût d’emprunt”, explique Andrew Shirley, responsable de la recherche rurale de l’entreprise.

Un ralentissement du volume de nouveaux développements de logements a probablement réduit le nombre d’agriculteurs disposant de fonds de roulement à réinvestir, dit-il.

“Mais il existe toujours une demande considérable de la part des acheteurs à la recherche de solutions basées sur la nature et d’opportunités de capital naturel.”

Angleterre – blocs de plus de 100 acres

La base de données des terres agricoles de Strutt & Parker n’enregistre que les fermes et les blocs de terres de plus de 100 acres commercialisés publiquement en Angleterre.

L’entreprise évalue le prix de vente moyen des terres arables en Angleterre pour le premier semestre 2023 à un nouveau sommet de 11 100 £/acre, soit une hausse de 2 % sur l’année.

Plus de 50 % des terres arables vendues ont coûté plus de 10 000 £/acre, tandis que les prix moyens des pâturages ont affiché une légère baisse par rapport aux niveaux records de 2022.

“Il reste à voir s’il s’agit d’un événement temporaire ou d’une tendance durable”, déclare Matthew Sudlow, responsable des domaines et de l’agence agricole chez Strutt & Parker.

L’offre en Angleterre de blocs de plus de 100 acres est à des niveaux historiquement bas, indique la firme.

Sur cette base, il a enregistré moins d’acres sur le marché libre au premier semestre 2023 par rapport à la même période l’an dernier, à 30 800 acres de janvier à juin 2023 contre 47 100 acres en 2022.

“La hausse du coût de l’emprunt et le resserrement des marges semblent rendre les agriculteurs-acheteurs plus prudents et, par conséquent, ils ont représenté un nombre de ventes inférieur à la normale au cours du premier semestre 2023.

«Cela a également signalé un léger refroidissement du marché des propriétés qui ne plaisent qu’aux agriculteurs-acheteurs.

“Le bond des valeurs moyennes est tiré par les investisseurs privés qui sont de plus en plus actifs depuis la fin de 2021. Nous constatons également des signes d’une plus grande activité de la part des investisseurs institutionnels.”

En conséquence, il y a de plus en plus de preuves qu’un marché à deux niveaux pourrait commencer à s’ouvrir, avec la valeur moyenne des terres achetées par les agriculteurs à 9 700 £/acre, contre une moyenne payée par les investisseurs de 11 800 £/acre, dit le entreprise.

Écosse

Les acheteurs à la recherche de solutions et d’opportunités environnementales sont devenus une caractéristique régulière du marché des terres agricoles à travers la Grande-Bretagne.

Cependant, la demande de terres à planter sur les collines en Écosse s’est atténuée, explique Evelyn Channing, responsable de l’agence rurale de Savills en Écosse.

« Les offres soumises à des relevés d’oiseaux deviennent la norme. Cela peut avoir un impact sur les délais pour les acheteurs et les vendeurs et souligne la nécessité d’avoir des conversations précoces pour quiconque envisage une vente », conseille-t-elle.

Jusqu’à présent cette année, l’activité sur le marché foncier écossais a concerné tous les types de propriétés, les fonds de roulement, les intérêts liés au style de vie et ceux du sud de la frontière à la recherche de valeur représentant la majeure partie des acheteurs.

“Avec une nouvelle augmentation récente des taux d’intérêt, nous verrons probablement moins d’appétit de la part de ceux qui ne sont pas principalement des acheteurs au comptant, en particulier pendant la période actuelle d’incertitude sur notre future politique agricole, associée à la volatilité des prix des matières premières et au coût élevé des intrants, ” dit Evelyn.

“Malgré ces défis, et compte tenu du début d’année positif en termes d’activité, nous sommes optimistes pour le reste de cette année, en particulier pour les unités de premier ordre avec de bonnes terres productives.

«De fortes offres préemptives sont reçues et contrecarrent les plans d’unités qui devaient arriver sur le marché libre dans les mois à venir.

“Ce fut le cas pour la ferme arable de 457 acres East Garleton dans l’East Lothian, qui a fait l’objet d’une offre après six semaines de commercialisation privée.”

Le mois dernier a vu le lancement de deux exploitations des Scottish Borders : Shoetanes, une ferme d’élevage de 579 acres près de Heriot, a suscité l’intérêt des agriculteurs et des planteurs forestiers, tandis que Nottylees, une unité arable de 461 acres dans la vallée de la Tweed, a généré plusieurs visionnements au cours de la première semaine de commercialisation par des acheteurs originaires d’Angleterre et d’Ecosse.

La ferme d’Oxfordshire offre une portée de développement

Vue aérienne des bâtiments de la ferme

Ferme du doyen © Ed Shepherd

Deanery Farm à Bampton dans l’Oxfordshire sera mis sur le marché la semaine prochaine. Il a 327 acres de terres arables de grade 3 légèrement vallonnées et quelques bois.

Au centre se trouvent une ferme traditionnelle de quatre chambres, deux cottages jumelés et une gamme importante de bâtiments de ferme traditionnels et modernes avec possibilité de développement, sous réserve de l’approbation de la planification.

Le prix indicatif est de 5,15 millions de livres sterling dans son ensemble, mais la ferme a été répartie de six manières par Strutt & Parker.

Ouest du Pays de Galles

Vue aérienne de la ferme dans une vallée

Ferme de Blaennant © Savills

La ferme Blaennant de 415 acres à Talley, près de Llandeilo dans le Carmarthenshire, vient d’être lancée.

Il a une maison principale de quatre chambres et une ferme secondaire.

Il y a une bonne gamme de bâtiments traditionnels en pierre et modernes, des pâturages productifs, des bois, des étangs et un bon réseau de pistes intérieures.

Savills a fixé un prix indicatif de 3,6 millions de livres sterling.



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